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                               成都市仲裁委员会
                                       裁决书
                  (2009)成什案字第 612号
    申请人(被反请求人):成都市仆人酒店管理有限公司
    住               所:成都市人民中路一段23号
    法定代表人:吴荣林,董事长
    委托代理人:徐险峰,男,汉族,身份证号511025196907078793
                     吴荣贵,该公司职员
    被申请人(反请求人:四川省雅等江木材水运局(又名:四川省长江造林局)
    住所:宜宾市南岸长江大道东段54号
    法定代表人:袁顺全,局长
    委托代理人:陈勇珍,四川道言律师事务所律师
                     吴刚,四川省雅等江水材水运局凉山分局副局长
    成都仲裁委员会(以下简称本会)根据申请入成都市仆人酒店管理有限公司(以下简称仆人公司)与被申请人四川省雅等江木材水运局(以下简称雅水局)于2008年12月1日签订的《邛海林业职工疗养院租赁合同》中的仲裁条款和申请人人的仲裁申请,于2009年 8月31日受理了上列当事人之间租赁合同纠纷一案。在答辩期内,被申请人提出了反请求,本会予以受理。该案受理后,依法由申请人选定的仲裁员罗元良、被申请人选定的仲裁员陈衍敏和由本会主任依法指定的首席仲裁员李财旺组成仲裁庭审理本案。仲裁庭决定将本案本请求与反请求合并审理。仲裁庭详细审阅了双方提交的书面材料和证据,赴四川省西昌市察看了租赁现场,并2009年10月 21日、11月6日、2010年 4月 9日、6月22日分别在成都和西昌四次开庭。申请人的法定代表人吴荣林、委托代理人吴荣贵、徐险峰被申请人的委托代理人陈勇珍、胡刚分别到庭,各自作了陈述、答辩。举证、质证,回答了仲裁庭的提问,进污了辩论、陈述了最后意见。
    本案现己仲裁终结。因多次调解双方终不能达成一致意见,仲裁庭依据查明的事实依法作出裁决。现将本案案情、仲裁庭意见和裁决分述如下:
    一、双方的请求及答辩
    对于本请求部分仆人公司述称:申请人为甲方与被申请人为乙方于2008年12月1日签订了《邛海林业职工疗养院租赁合同》。合同约定:申请人租赁被申请人所有的邛海林业职工疗养院,主要资产包括土地32.53亩,房屋5303.16平方米,租期十二年。2008年12月l日至 2009年 6月 30日为装修和改造期,租金从2009年7月1日起执行,第1-3年租金为每年55万元,每半年支付一次。合同还约定,甲方不能按期交付房屋及场地,造成乙方不能正常经营的,乙方有权解除合同:甲方违反本合同的规定,给乙方造成损夫,甲方应向乙方赔偿损失.并按三个月租金标准交付违约金。合同签订后,申请人向被申请人交付了“长江造林局疗养会议中心”效果图,被申请人于2 0 0 8年12月12日向申请人交付了大部分租赁物,被申请人也将装修改造方案上报凉山州邛海泸山风景管理局(以下简称邛管局)并获批准。 被申请人未交付的租赁物主要是院内的池塘及其旁边的房屋等,面积约2154平方米。在申请人的规划中,疗养院大门处的土堆应推平作疗养院停车场,推出的泥土用于填平池塘,在池塘位置修建餐厅,池塘旁边的房屋作为棋牌室,满足客人休闲需要;修建池塘外沿海走廊与疗养院沿海走廊连成一体,美化景观。因此,池塘及其旁边房屋对申请人的经营非常重要。被申请人末交付池塘土地,口头要求缓交,让申请人先做其他装修改造。但直到2009年3月24日,被申请人仍未交付池塘土地、房屋,已严重影响到申请人的整体施工。为此,申请人专门就此向被申请人发出《通知函》,要求对方及时移交,但被申请人仍不交付。直到约定的装修改造期结束、开始计算租金的2009年7月1日,虽经主请人多次催收,被申请人始终未交付这部分土地、房屋,致使申请人无法修建停车场、无法修建餐厅,导致装修改造一直停工,更无法正常经营。鉴于被申请人在在申请人多次催促后仍长时间不完全履行合同,申请人决定根据《租赁合同》的约定,解除本租赁合同。2009年7月12日,申请人向被申请人邮寄送达了《解除合同通知书》,书面通知解除双方签订的《邛海林业职工疗养院租赁合同》。按照合同约定,申请人【应于2009年7月1日前支付的租金27.5万元,申请人已于2008年12月10日、2009年6月1日分两次全额交付。申请人自2009年元月开始对疗养院进行装修改造,共造成直接经济损失共计2009495.74元。其中,装修改造费用1848455.74元;计家具定金58140元;员工工资98400元;交通费4500元。申请人认为;由于被申请人的过错,导致本合同解除,被申请人应该依照法律的规定和合同的约定承担相应的违约责任。故请求裁决:l、确认申请人送达给申请人的“解除合同通知书”已发生法律效力;2、被申请人退还申请人已交付的租金27.5万元;;3、被申请人赔偿申请人直接经济损夭2009495.74元,并支付违约金13.75万元;4、被申请人承担仲裁费用。
   针对申请人的本请求,雅水层答辩称:
        (一)仆人公司对租赁合同的部分条款进行篡改,偷换了合同前4页,只保留了尾页(合同第5页)。篡改后的条款无效,不能作为处理本案的依据双方在租赁合同尾页上签字地点在西昌,由于双方公章均在成都(雅水局公章一直由成都办事处保管),现场无法盖公章。合同一式4份均应仆人公司董事长吴荣林的要求,由他带回成都,双方盖章后再交给雅水局凉山分局。期间,仆人公司利用了雅水局对其充分的信任和在工作中的疏忽大意,及公章盖章与实际经办人不一致,没有核对原合同样本的情况下,违背诚实信用的基本原则,篡改合同条款,设置合同陷阶。本合同真正的违约方是仆人公司,受害人是雅水局篡改后的合同条款应属无效条款,不能作为处理本案的依据。
      (二)仆人公司的损失是其自身违约造成,其责任应自担。且实际投入与请求的损失相差甚远。
 1、依照合同约定乙方(仆人公司)因经营需要对现有资产进行改建或装修时,其改造及装修方案应征求甲方同意,并报当地政府有关部门批准。仆人公司在签订合同后,在甲方和邛管局尚未批复同意的情况下,于 2 0 0 8年12月 11日擅自开工建设。西昌电视台2008年12月12日今晚8:OO节目为此作了报道。邛管局因此于 2008年 12月 15日下达了责令暂时停止违法行为通知书。通知下达后,仆人公司仍然继续违法施工。邛管局于2009年元月9日对疗养院装修粉饰房屋和绿化环境提出了要求。明确了池塘颜色为浅灰色,屋顶瓦应为青色或灰色,堡坎能修复但不能扩宽,不得新建任何建筑物。房瓦和外墙颜色持邓管局现场确认后方可进行更换和施工,对房屋内部装修粉饰按有关法规报相关部门批准后进行,此后,仆人公司仍未按复函要求进厅施工,至今未提供相应的房屋改造施工图,擅自做主变更要求。为此,邛管局多次下达口头警告并要求按批复施工,雅水局也多次要求其严格按批复施工。仆人公司对此置之不理,仍然我行我素,直到2009年4月8日一名叫陈富刚的工人出了工伤事故后向其索赔,再加上仆人公司内部股东不和,并多次向雅水局提出降低租金.遭雅水局拒绝,于是,仆人公司便全部撤走施工队,工程全面停工至今,仆人公司违反原合同约定,不顾邛管局的警告,随意改建。使得很多投入浪费,不得不重新改换,其行为构成违约。
    2、按照合同约定,租赁期间的水电费由乙方按时缴纳。可乙方至今分文未缴,并欠水电费累计23035元,此行为构成违约。
    3、2008年12月12日进行资产移交时,仆人公司接手了价值13800元的食品、酒水等货物,约定由仆人公司立即现金支付,仆人公司一直违约,至今未付。仆人公司严重违反合同,其违约造成的损失应自担。
      (三)、仆人公司声称雅水局末交付池塘及其房屋,雅水局在签订原合同后于2008年12月6日到12日己将房产及土地实物和相关租赁物完全交付(房产证及土使用证也于2009年3月16日交给乙方)。池塘是土地中的一部分也随土地移交时一并移交。仆人公司完全可以进场施工。仆人公司也顺利进场进行了开工。仆人公司声称池塘是规划用于填平修建餐厅,是虚假的。邛管局批复中明确池塘填平只能用于绿化,不能修建构筑物。再则池塘面积很小只是局部,自合同正式签订以来,仆人公司至今未对池塘组织施工,而该池塘也根本不影响仆人公司的施工进度及装修,在其他所有项目施工过程中也未曾受到任何阻挠,更没有造成其无法经营的后果。仆人公司在申请书中的虚假陈述,是蓄意违约的行为。
      (四)原合同及被篡改的合同条款中均没有约定标的物交付的具体时间。
  就算是雅水局没有交付也不应构成违的,应属合同本约定事项,双方应就交付时间依合同第8条1款另行协商,作出补充协议。
      (五)仆人公司违约解除合同给雅水局造成了巨大损失,应予以赔偿。雅水局的反请求为:
    1、判决被反请求人赔偿反请求入恢复租赁标的物原状所需资金2149025.61元:
    2、判决被反请求人按移交清包退还反请求入的租赁物资。支付拖欠的水电费23035元,支付货款13800元;3、裁决被反请求人赔偿反请求人停业损失59万元;4、裁决被反请求人支付违约金13.75万元;5、裁决被反请求人补偿反请求人办理案件支出的费用10万元;6。裁泱仲裁费由被反请求人承担。
    在审理过程中,雅水局又增加了仲裁反请求:裁决被反请求人及时将场地交付给雅水局,并支付自合同终止之日至场地交付之日场地使用费(参照租赁合间截止2010年3月场地使经费的366667元)其理田除在答辩中所述理由外,雅水局还称:租赁标的物不是对外经营的完好场地,在移交仆人公司动工改建前一直由雅水局对外经营,用于接待休闲疗养、会务,对外住宿等,经营情况一直很好。仆人公司违反合同约定及地方有关政策规定擅自改建、装饰标的物,
造成租赁物大面积毁损,现又违约单方解除合同使得雅水局不得不重新投入大量资金修复标的物.方能投入正常使用。仆人公司在履行合同中违反合同约定,现又违约单方面解除合同,其违约行为给滩水局造成了巨大损失。对其所造成的损失应予以赔偿。
   针对雅水局的反请求,仆人公司辩称:
   1、雅水局末完全交付房屋、场地,是导致租赁合同解除的根本原因,仆人公司解除合同符合双方约定和法律规定,是有权行为,不是违约行为。由于雅水局的违约行为导致合同被解除,雅水局应当赔偿因违约行为给仆人公司造成的损失。
   2、仆人公司履行了合同约定的上报装修改造方案的义务,不存在提前装修的问题。
   3、按照合同约定,仆人公司只有将改造装修方案上报雅水局备案的义务,上报政府部门批准是雅水局的义务。雅水局的上报方案未获批准,是雅水局的问题,与仆人公司无关。仆人公司的装修改造实际与邓管局的批复确实存在一些差异,如果说仆人公司装修违反了邛管局的规定,它应当承担邛管局的行政处罚,与雅水局的合同关系无关,不是违约行为。故雅水局提出仆人公司
“未按批复装修”没有任何事实和法律依据。
   4、仆人公司解除合同并非违约,而是遵照合同约定来解除合同,雅水局所称仆人公司违约解除合同不能成立。
   5、2009年7月12日,仆人公司以特快专递形式向雅水局送达了《解除合同通知书》,通知其“及时与我公司协搞解除合同善后事宜”。然而雅水局拒绝与仆人公司协商,更没有提出接收房屋的意思表示,仆人公司不得不花钱雇佣人员看守该场地,在此期间,从未利活房屋场地作过任何活动。造成疗养院场地未进行经营使用,责任全部在雅水。雅水局反请求给付场地占用费无事实和法律依据。
    6、仆人公司没有雅水局所指的违约行为,就不应承担违约责任,不应承担恢复原状,赔偿损失的责任。即使仆人公司有雅水局所称的违约行为,也应当按“当事人双方都违反合同规定应当承担相应的责任”的规定,承担该违约行为相应的违约责任。。
   二、案件的事实
   经审查查明:
   1、关于合同及双方对合同的争议
   仆人公司和雅水局均承认双方在2008年12月二日签订了《邛海林业职工疗养院租赁合同》。但对于现存的双方均加盖了公章的合同文本,却存在重大争议:雅水局认为,现合同文本是仆人公司利用稚水局对其充分信任及其工作中疏忽大意,以及公章管理人与合同起草人不一致,且没有核对原合同样本的情况下,仆人公司篡改合同条款,设置合同陷阶。篡改后的合同条款应属无效,不能作为处理本案的依据。而仆人公司认为,合同加盖了双方印章,属合法有效,应受到法律保护。
 (1)合同签订的经过
   在庭审中,仲裁庭询问了合同签订的过程。雅水局的代理人雅水局凉山分司副局长胡刚称:雅水局与凉山分局是隶属关系,邛海林业职工疗养院由凉山分局管理。经与仆人公司协商,在雅水局住地宜宾形成了第一个合同文本。2008年12月2日,雅水局局长袁顺全在该合同文本上批示“原则同意,请丁局长把关.并授权何绍彬签办,并负责日常监管”后,将合同文本传真至凉山分局。
12月3日、4日、5日,仆人公司吴荣林总经理到西昌,在邛海宾馆露天茶楼商谈租赁合同,对合同略作修改,形成了第二个版本。第二个版本由凉山分局局长何绍彬在合同书上签了字。由于凉山分局是二级局,要加盖雅水局的公章,而雅水局的公章要在成都办事处加盖。仆人公司吴总说12月6日要回成都,于是我在12月5日下午4点半将四份签了字未盖公章的合同书委托吴总一并带到成都去雅水局成都办事处盖章。2009年6月份,我才看到盖章合同,7月份向何局长说合同有些问题。对于胡刚的说法,仆人公司吴荣林予以否认,并说合同不是自己带回成都的,是对方邮寄到成都交其盖章的。
    对于如何加盖雅水局公章问题,雅水局成都办事处主任宋刚出庭作证称:合同上雅水局公章是我盖的,第一次盖章是2009年春节前,吴总带了四份合同、两份签了字,两份没有签字,仆人公司还没有在合同上签字。我给何局长打电话核实后,在每份合同上盖了两个章,一个童盖在尾页,一个章盖在“转租”二字删除处。第二次盖章是2月20几号.吴总打电话说把合同送过来,当时我在重庆。后来吴总从昆明回来,我们在芙蓉国酒店吃饭。饭后一并上楼到办公室,我看了合同尾页,是上次盖的意,仆人公司在每页都盖了公章,在他们要求下,我没有细看,也在前四页上盖了章。盖章后,留下两份,6月份托人带回西昌。对于宋刚的说法,吴荣林不予认可,并称“公章只盖了一次,两次盖章不成立,但后又承认公章是两次盖的,是同雅水局协商修改后,又在前四页盖的.又说不出何时、何地具体同谁进行了协商。
   (2)对合同文本的鉴定情况
    在审理过程中,雅水局坚持盖了量的合同文本前四页被篡改,同时向仲裁庭提交了一份没有加盖公章的五页合同书,并称该合同文本是西昌打印5份交4份给胡荣林后留下的一份。且申请要求对两个合同文本进行司清鉴定。仲裁庭委托司法鉴定所对两个合同文本进行司法鉴定,该所出具的川求实鉴92010)文鉴第13 5 5号《文书鉴定意见书》认定,加盖了公章的合同书“第5页与前4页,在用纸规格、用纸的生产方式、用纸的生产网络系统、用纸的生产漂白程度和反射荧光、打印机的工作方式、打印字迹字号、打印字迹笔划的墨迹渗透程度及编页数字的位置和字号,均存在明显差异”,雅水局提交的末盖公章的5页合同书与加盖公章的合同书第5页“在用纸规格、在用纸规格、用纸的生产方式、用纸的生产网络系统、用纸的生产漂白程度和反射荧光、打印机的工作方式、打印字迹字号、打印字迹笔划的墨迹渗透程度及编页数字的位置和字号,均反映相符“,其结论为:加盖公章的合同文本“第5页与前4页不是一台打印机打印”,“第5页”与雅水局提交的未加盖公章的“l、2、3、4、5页是同一台打印机打印”。
  (3)两个合同文本内容的区别
   经仲裁庭对加盖了公章的合同文本与雅水局提交的未加盖公章的合同文本进行审查对照,两个文本在内容上有重大差异。为明确差异,特将加盖公章的合同书抄录,并将改动之处以括号加注释的方式予以对照:
    邛海林业职工疗养院租凭(改动1:原文为“赁”)合同
    出租方:四川省雅砻江木材水运局(以下简称甲方)
    承租方:成都仆人酒店管理有限责任公司(以下简称乙方)
    根据《中华人民共和国合同法)和西昌市城市总体规划,就乙方租赁西昌邛海林业疗养院事宜.人着“租赁经营,产权不变,互利互惠,责任自负”的原则,经甲乙双方友好协商,达成租赁合同条款如下:
  一、租赁资产、租期、租金
   1、甲方将其位于西昌市缸容村的环海林业职工疗养院整体租赁给乙方经营,其主要资产包含:土地 3 2.5 3亩、房至(改动 2:原又为“屋”)5303.16平方米和林木、设备、基础设施等(清单附后)。
   2、租赁期限为十二年。考虑乙方为适应经营要求须对现有设施进行相应的装修和改造,经协商,甲方同意从租赁合同签订之日,即  2008年 12月 1日起到2009年6月3O日止为乙方装修和改造时间,甲方在乙方装修和改造期间不收取租金。
租金收取从2009年7月1日起执行。租赁期至2021年6月30日止。
     3、租赁租金:1-3年为每年55万元;4一6年为每年61万元;7—9年为每年67万元;10-12年为每年73万元。
     4、2009年起,乙方每年1月1日前一次性支付当年上年的租金,每年7月l日前一次性支付当年下半年的租金。甲方收取租金后出具有效收款凭证。
    二、人员安置
    1、乙方对甲方疗养院的现有工作人员实行双向选择,择优上岗。
    2、甲方院内居住的24户职工不作搬迁,其住房不属乙方租赁范围。但乙方有权按统一规定管理。
    三、资产监管
    1、甲乙双方对现有资产联合进行全面清核,登记确认实物量,经双方确认的实物资产清单作为合同附件执行。
    2、疗养院的土地、房屋、林木及所有设施均属甲方所有,乙方应正常使用并妥善保护,防止不正常损坏,乙方可以根据需要移栽树木。
    3、乙方可以分租、转租,但不得对租赁资本进行任何形式的抵押、变卖、担保等。乙方因特殊情况需整体转让复合同权利义务的,不得变更本合同实质条款,不得损害甲方利益。乙方与受让方的转让合同,甲方有权和义务签署确
认。(改动3:原文为“乙方不得对租赁资产进行任何形式的抵押、变卖、担保等。本合同期内,乙方因特殊情况需变更本合同承租人的,不得变更本合同实至条款,不得损害甲方利益。变更第三方为承租人时必须由甲乙双方和第三方签署变更协议。”)。
    4、乙方因经营需要对现有资产进行改建或装修时,其改造及装修方案应上报甲方备案,由甲方负责办理装修手续,并报当地政府有关部门批准。期间遇城市开发拆迁,甲乙双方均应服从,乙方投资改建的地上建筑物及绿化装修设施等,可向政府拆机构争取补偿,其补偿资金归乙方所有。补偿不足部分,甲方负责赔偿。(改动4:原文为“乙方因经营需要对现有资产进行改建或装修时立及装修、方案应征求甲方同意,并报当地政府有关部门批准。租赁期若遇城市开发拆迁,甲、乙双方均应服从,乙方投资的地上建筑物及装修设施等,可向政府拆迁机构争取补偿,其补偿资金归乙方所有。甲方按资产清单争取补偿。
   5、租赁经营期间,乙方应对租赁资产进行必要的维护,所有维修费用由乙方承担。
   四、双方的权利和义务
    1、甲方的权利和义务
 (1)甲方作为产权所有者单位,有权对疗养院的所有资产(包括无形资产)的使用情况进行有效监管,并负责每年疗养院营业证照年审。(改动5:原文无“并负责每年疗养院营业证照年审”)
 (2)协助乙方做好与当地相关部门的协调工作,维护乙方的合法租赁经营权,并乙方水电可正常使用。(改动6:原文无“并保证乙方水电可正常使用”)
 (3)做好现有居住的(改动7:原文为“居住在”)疗养院内职工们管理工作,保证居住职工不干扰乙方的合法经营。如有干扰乙方经营,甲方应承担违约责任。(改动8:原文无 “如有干扰乙方经营,甲方应承担违约责任”)
   2、乙方的权利和义务
(1)乙方在租凭(改动9:原文为“赁”)经营期内独立经营、自负盈亏。
(2)乙方在经营期内对人员安全、财务安全、食品卫生安全、消防安全等负完全责任。
(3)乙方必须扶照约定按时交纳租税凭租金(改动10:原文为“交纳租赁租金”)。并独立承担经营期内疗养院发生的所有经营税、费及债权债务。
(4)必须遵守国家和地方的法律法规,不得有不合法或不正当的经营行为。
(5)不得变更疗养院的性质和超出疗养院及酒店经营范围。(改动11:原文中无“酒店”)
  五:其它约定 
  1、甲、乙双方为了便于资产管理,建立不定期的联系制度,每年不少于一次碰头会。
  2、甲方作为乙方的长期客户可享受乙方的住宿、餐饮、休闲娱乐等项目上的内部折扣优惠待遇。
  六、合同的终止、解除、续签
  1、合同自动终止的免责条件
(1)发生不可抵抗力等意外事件的影响,使合同无法履行;
(2)因市政建设需要,政府决定对邛海疗养院进行拆迁;
  发生上述情形之一,合同终止,所造成的损失,乙方不承担责任,租金按实际使用时间计算。(改动12:原文为“发生上述情形之一,合同终止,所造成双方的损失,互不承担责任,租金按实际使用时间计算”)
  2、有下列情形之一,甲方有权解除合同。
(1)乙方投入不得少于 3 0 0万元(已审计为准);(改动     13:原文无“乙方投入不得少于300万元(己审计为准)”,而是“乙方逾期不交租金的”)
(2)未经甲方同意,乙方擅自改变疗养院用途,擅自将租凭(改动14:原文为:“赁”)资产进行转借、抵押、出售、担保的;
(3)乙方利用承租财产从事犯罪行为。(改动15:原文为“乙方在承租范围内从事违法违规行为”)
  3、有下列情形之一的,乙万有权解除合同。
(1)由于甲方不能提供资产的相关手续,甲方不能按期完全交付房屋及场地,造成乙方不能正常经营;(改动16:原文中无“甲方不能按期完全交付房屋及场地”)
(2)由于甲方违约造成乙方无法经营的。
   4、在乙方租赁期内,甲方提出终止本合同的,甲方应提前六个月书面告知乙方,甲方对由此给乙方造成的直接损失及投入做出赔偿。(改动17:原文为:在乙方的租赁期内,因甲方企业改制需要终止本合同的,甲方应提前六个月书面告知乙方,甲方对由此给乙方造成的直接损失做出赔偿”)
   5、本合同到期或出现本合同解除自动终止的情况,甲方收回出租资产和经营权。乙方应结清租赁期间的各种应付款项,完善所有财务手续并按期迁离。在迁离时不得损坏承租范围内的所有固定设施设备。
   6、合同期满后,如甲方继续出租该资产,乙方享有优先承租权。乙方如需继续租用.应于合同有效期满前三个月向甲方提出续租要求,经与甲方协商一致后,重新定立新合同。
   七、违约责任
   1、甲方违反本合同的规定,若给乙方造成损失,甲方应向乙方赔偿一切损失,(改动 18:原文为“甲方应向乙方赔偿直接损失”),并按三个月租金标准支付违约金。
   2、乙方拖欠租金及各项费用,甲方有权要求乙方补足所欠费用,同时有权收取滞纳金,滞纳金按同期贷款利率计算。
   3、乙方违反本合同其他规定,给甲方造成损失的,甲方有权要求赔偿相应损失及按照当年三个月租金标准支付违约金。
   4、甲、乙双方就履行本合同发生争议,应协商解决,协商不成的,向成都市仲裁委员会申请仲裁。(改动19:原文为“协商不成的,可向当地仲裁机构申请仲裁,也可向人民法院提起讼”)
   上述事实有《邛海职工疗养院租赁合同》两个文本、鉴定意见、庭审笔录为证。
 虽然双方对合同签订的过程说法不一,仲裁庭也难以查清该过程的具体细节,但通过双方对合同签定过程的陈述、辩解、合同文本的鉴定及合同文本的对照、经过综合分析,仲裁庭认为:仆人公司对合同签工的过程的陈述不合情、不合逻辑,尤其是对加盖公章等重大问题陈述不一,前后矛盾。而雅水局对该问题的综述比较符合实际,特别是对照两个合同文本,不难发现,其经过改动的合同文本共有19处,除其中7处属错别字或不属于原则性的变更外,其他12处改动均是对雅水局权利的限定和义务的增加,而对仆人公司则是权利的增大义务的减少。特别是对改建方案的报批、转租、违约责任、合同解除、政府拆迁补偿偿等重大问题,全部明显有利于仆人公司而不利于雅水局。可以预见随着合同的继续履行,将可能给雅水局带来更为不利的法律后果。故仲裁庭有
理由相信仆人公司利用了雅水局的信任,擅自修改了合同内容,因此,擅自修改的内容不能作为处理本案的依据。
   2、合同的履行情况
   2008年12月 10日,仆人公司向雅水局交付租赁费  20万元( 2009年 6月1日又支付7.5万元),同年12月12日,双方办理了财产、物资移交手续,并签订了《财产物质设施移交协议》。之后仆人公司将《邛海职工疗养院改造装修方案》交雅水局,其方案为:1、将原有进院大门及围墙重新新做,大门开设在疗养院正前方处,将大门处现闲置上堆改建为停车场,预计60个车位;2.将原办公楼改为棋牌室、办公室,新做屋面、内墙、外墙、大棚。门窗;3、将原客房部新做屋面、内墙、外墙、大棚、门窗;4.将原有游廊扩宽5米,沿海岸线做通.新做土建、装饰项目,游廊长200米;5、将原客房部前方、院内闲置土地改为绿化地,种植草皮,路边种植矮灌木,绿化面积3 000平方米;6、将原有会议室1、2棋牌室新做内墙、外墙、天棚、地面、屋面、门窗,建筑面积635平方米:7.原棋牌室内的鱼池用大门土堆泥土填平,改建为餐饮、娱乐休闲场所;8、将原有厨房新做内墙、外墙、大棚、屋面、门窗;9.职工住宅楼、储藏室新做屋面、外墙;10、新做活动码头、进院公路,活动码头供水上运动学校训练使用使用。该整体改造拟投资613万元。同时,仆人公司还向雅水局提交平面设计计效果图和拟改建平面图。同年12月16日,四川省长江造林局凉山分局象邛管局上报了《关于川林环海疗养院加固维护绿化、翻新美化景点、巩固创优工程建设成果的请示》(长凉发p00幻179号),并将拟改建平面图、效果图及改建方案一并上报。邛管局于2009年2月9日作出邛沪局(2009)1号复函:
一、同意对原客房部、办公楼、厨房、餐厅、会议室的屋顶的瓦进行更换,颜色为青色或灰色,使屋顶颜色和周围环境相协调。二、同意对房屋外墙进行粉饰,外墙颜色与2006年“一办三创”期间粉饰房屋外墙的颜色相一致,即浅灰
三、同意对院绿化。
四、同意修复和加固原有堡坎,但不能扩宽。
    五、同意对院内植物还行更新改造,应少植草坪多植树。植树品
种宜乔、灌结合。
六、未经批准不得新建任何建(构)筑物。
七、房瓦和外墙颜色经我局现场确认后方可进行更换和施工。
八、产生的污水必须接入邛海截污干管。
九、对房屋内部装修、装饰技有关法规报相关部门批准后进行。不难看出疗养院的改造方案并没有得到沪管局的完全认可,特别是对于游廊(堡坎)的加宽,鱼池改为娱乐场,活动码头等新建项目并末同意。
  然而,2008年12月11日,仆人公司在尚未将装修改造方案上报邛管局的情况下,即开始施工,同年 12月 15日邛管局发出了行政执法责令暂时停止涉嫌违法行为通知书。之后改造工程继续进行。2009年  3月 24日,仆人公司致函雅水局,提出鱼塘处尚未移交,可能使工期延后。同年4月,仆人公司自行全面停止了装修改造工程。之后未再恢复施工。
    上梳事实有《资产盘存移交表》、《财产物资、设备设施移交协议人雅水局出具的租赁费收据、《邛海职工疗养院改造装修方案》、长凉发92008》179号文、沪管局(2009)1号批复、沪管局责令停工通知书、2009年3月24日仆人公司给雅水局的函及庭审笔录为证。
    3.关于合同的解除及租赁物的现状
   2009年7月2日,仆人公司向雅水局发出《告知书》:“时至今日……仍有鱼塘处房屋场地未交我方进行改造,请尽快协调处理好”。同年7月 12日,仆人公司向雅水局发出了《解除合同通知书》:“……鉴于贵局不完全交付租赁场地,经书面催告仍不交付,且有职工住户约束不严等问题,……经我公司慎重考虑决定依合同条款约定,解除与贵局签订的《邛海林业职工疗养院租赁合同》,根据双方签订的《邛海林业职工疗养院租赁合同》第七条第一款‘甲方违反本合同规定,若给乙方造成损失的,甲方应向乙方赔偿一切损失并按三个月租金标准支付违约金’的约定,贵局应该赔偿我公司的一切损失并支付违约金……。”雅水局在庭审中承认收到了仆人公司关于解除合同的通知,经研究同意解除合同,但对仆人公司的通知未作书面答复。同年8月Z6口,仆人公司向本会申请仲裁。对于租赁场地哪些没有交付,双方说法不一,仆人公司称没有移交的是鱼塘处的房屋场地、包括鱼塘和棋牌室;雅水局称鱼塘不存在没有移交,只是因棋牌室出租给海事局.仆人公司知道并同意缓交。经查疗养院中原棋牌室确于2007年6月出租给凉山州航务海事船员培训中心,租期S年。雅水局决定将疗养院整体租赁给仆人公司后,曾于  2008年11月致函培训中心终止合同,但由于双方对补偿问题有分歧,直到仆人公司向雅水局发出解除合同通知时,棋牌室尚未退出。鱼塘则没有证据证明未向仆人公司移交。由于疗养院的装修改造没有完工,且由于装修改造的前期拆除工作己经进行,除部分绿化外,办公楼、客房部楼等房屋设施已被毁损,根本无法使用,已经进行改建的项目如长廊、屋顶颜色等又与邛管局批复不符,能否通过验收,不得而知。整个租赁物须继续投入资金进行恢复性修建后方可使用。
   上述事实有7月2日仆人公司给雅水局的告知书、2009年7月12日仆人公司解除合同通知书、雅水局于2009年7月28日、8月13日给船员培训中心的函及庭审笔录为证。
   4、关于双方赔偿主张及仲裁庭的认定
 (1)仆人公司的损失主张及认定
 (a)装修改造费用
   仆人公司依其单方委托四川兴佳信工程造价咨询有限公司出具的《结算审核价》,主张其己投入疗养院装修改造费为1848455.74元,雅水局对此不予认可,且认为仆人公司投入仅有35万余元。由于仆人公司末能提供完整的施工资料,仲裁庭遂委托四川恒中司法鉴定所对仆人公司对疗养院投入的装修改造费用进行评估,并按符合邛管局复函要求和违反邓管局的复函要求项目分别进行评估。该所出具的川恒中司鉴所(2009)评鉴字第13号《邛海林业职工疗养院装修工程市场价值评估鉴定意见》书载明,对通过现场查看及测量能够确认的事项,作出了可确认项目评估值,对于现场无法查看及测量且双方争议较大的事项则分别按仆人公司和雅水局提供的资料计算评估值。其鉴定意见为:l、按邛管局复函要求投入的装修费用可确认项目评估值为251295.91元;双方有争议项目按仆人公司提供资料计算评估值为  247378.46元,按雅水局提供资料计算评估值为128414.01元。2、仆人公司违反邛管局复函要求投入的装修费用,可确认评估值为268507.13元;双万有争议项目按仆人公司提供资资料计算评估值为32877.81元,按雅水局提供资料计算评估值为20683.16元。仲裁庭认为:对鉴定意见中确认评估值应予采信;而对于双方有争议的项目,仲裁庭亦难以作出准确计算,只得采取折衷的办法,即依鉴定所接双方所提供的资料分别作出的评估值按求平均值的方法予以检认评估值。据此,仆人公司按邛管局复函要求对邛海林业职工疗养院进行的投入费用应为439192.15元【251295.91+(247378.46+128414.01)/2】;其违反邛管局复函要求所投入的费用应为295287.62元【268507.13 +32877.81+20683.16)/2】。两者相加,仆人公司投入疗养院的装修改造费用应为7334479.77元(439192.15+295287.62)。   
(b)关于家具定金、员工工资和交通费
    什人公司在庭审中提出为疗养院计制家具,曾支付了订金58140元,并出具仆人公司与成都市飞龙家具厂签订的《购销合同》和支付订金的收据。还提出了支付员工工资损失98400元,并提交了员工《工资表。又提出了交通费损失4500元,但未提供相应证据。雅水局对上述费用损失的真实性提出了质疑,同时认为该费用即使存在也不应由其承担。故仲裁庭认为,雅水局的抗辩理由成立,故不予认定。
(2)关于雅水局的损失主张及认定
(a)关于恢复原状的费用
    雅水局认为其租赁物已经遭到损坏无法使用,依其工程造价人员编制的预算表,主张恢复原状需要2149025.61元。仆人公司对其主张不予认可。经四川恒中司法鉴定所评估,邛海林业职工疗养院恢复原状需要 709619.05元。其中,建筑安装工程需要170377.75元、装饰工程需要167295.73元、仿古园林需要371945.57元。仲裁庭认为对建筑物安装、装饰工程,确实需要进行,但仿古园林实际是院内绿化部分,由于仆人公司绿化时已将原有的石榴树、女帧树等树木挖去,并已重新种植了草坪,现草坪能够使用。如果推倒重来、重新挖草植树没有必要,且造成更大的浪费,故恢复原状中仿古园林371 945.5 7元的费用应扣除。恢复原状所需费用应为 337673.48元(70961.05—37I945.57)。
  (b)关于停业损失和场地使用费
   雅水局主张仆人公司应赔偿其场地使用费损失590000元,后又增加请求仆人公司支付场地使用费366667元。仲裁庭认为:(1).租赁物从2008年12月交付给仆人公司后至今已有19个月,其损大确实存在。按照双万均认可的“2008年12月1日起至2009年6月3O日止为乙方装修和改造时间,甲方在装修改造期间不收取租金,租金收取从2009年7月1日起执行”的合同约定,20O9年6月30日之前的租金应当按此执行。(2)2009年7月1日以后,尤其是在7月12日仆人公司向雅水局发出解除合同书之后,双方的合同关系实际己经解除,但对于租赁物却没有办理返还和接收。在第三次开庭中,雅水局正式以书面形式,要求仆人公司返还租赁物,但被仆人公司以损失未查清为由拒绝返还。其实际损失客观存在。仲裁庭认为应当从2009年7月1日起至裁决书作出之日止,共计13个月,应参照合同约定的租赁费标准计算损失,该损失应为595833元
(C)关于水电费和仆人公司所接收货物的费用
雅水局提出仆人公司接受了疗养院后欠水电费23035元。接受了价值13800元的食品、水酒等货物,至今尚未按移交协议付款。对于水电费,仆人公司称雅水局的职工、附近的农民、海事局都在共同使用水电,并末分开,雅水局亦承认此事。而对于所收食品等货物,仆人公司未提异议。仲裁庭认为:雅水局主张的水电费,由于其证据不足,仲裁庭不予支持。对于仆人公司收取的13800元货物,由于移交协议作了明确规定,仲裁庭予以认定.上述事实有四川恒中司法鉴定所出具的评估报告\仆人公司提交的《购销合同》、订金收据、雅水局提交的水电费收据以及庭审笔录为证。
    三、仲裁庭意见
    仲裁庭认为:
    1、对租赁合同的认定
  诚实信用是民事法律的重要原则,也是合同法的基本原则,合同双方当事人应当坚守这一原则。《邛海林业职工疗养院租赁合同》虽然加盖了双方的印章,但从庭审中的调查、鉴定结论以及两个合同文本对照的结果等情况,综合判断,仆人公司确实利用了雅水局的信任,擅自修改了合同内容,其擅自修改的部分不是雅水局真实意思表示。因此擅自修改的内容不能作为处理本案的依据。对此,仆人公司应负主要责任,雅水局管理不善,工作失误应负次要责任。
   2、关于违规装修的责任邛海职工疗养院地处风景名胜区,按照国务院颁发的《风景名胜区管理条例》规定,凡在风景名胜区从事建设活动,必须经风景名胜区管理部门批准。雅水局和仆人公司作为疗养院的所有人和使用人,本应先将改造方案报邛管局批准后再严格拉批复实施。然而,仆人公司在尚未报批的情况下,先行开工,且造成部分已改建工程与邛管局的批复不符,不仅违反了行政法规,也是对改造装修方案“报当地政府有关部门批准”合同约定的违反。仆人公司对此应负主要责任,雅水局监管不力,亦难辞其咎。故仲裁庭认为不符合邓管局批复的装修改造项目的责任,由双方共同承担。
   3、关于合同时解除
     双方签订合同时,鱼塘处的棋牌室尚被海员培训中心租用,从庭审中雅水局的陈述以及仆人公司仲裁申请书中“被申请人口头要求缓交,让申请人先做其它装修改造”的陈述中可以看出,仆人公司是知道,并且是同意“缓交”的。雅水局本应在合同签订后,尽快收回棋牌室交给仆人公司,但直到仆人公司提出解除合同时,棋牌室尚未收回,确属违反合同约定的行为。但客观讲,该违约行为并非导致合同目的不能实现,双方可以通过协商加以弥补。然仆人公司以自行修改的合同条款为依据,以雅水局违约为由向滩水局发出解除合同通知,实属不当。2009年 7月 12日,仆人公司向雅水局发出了《解除合同通知书》,尽管雅水局对该通知未作书面答复,但在庭审中承认收到了该通知并经研究同意接触合同。据此,仲裁庭推定雅水局收到《解除合同通知书》之日,即2009年7月15日双方合意解除了该合同。
    4、合同解除后双方的损失及其责任承担
    由于合同的解除,给双方都造成了重大损失。在合同解除后,双方本应对租赁物的返还、损失的承担等有关问题进行协商,但由于双方的不作为,致使问题更加复杂,损失进一步扩大,对此双方均有责任。 鉴于双方在合同签订。合同履行、合同解除中均有过错和违约行为,对造成的损失都有不可推卸的责任。仲裁庭依据《合同法》当事人双方都有违反合同的,应各自承担相应的责任的规定,综合考虑本案的实际,且本着公平合理的原则确定以下损失承担原则:对己经造成的损失由双方平均分担,对双方要求对方支付违约金的请求均不予支持。
(1)仆人公司装修改造所投入时资金及其承担
 仆人公司对疗养院进行装修改造经四川恒中鉴定所的评估和仲裁庭的认定,其投入资金为734479.77元。该损失白仆人公司和雅水局各承367239.89元。
(2)海职工疗养院恢复原状所需资金及承担
    按照法律规定,租赁关系终止,承租人应当返还租赁物,返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。职工疗养院在移交给仆人公司尚在对外经营,现由于装修改造没有完成,确须投入资金完成装修改造后,方可使用。经四川恒中司法鉴定所评估和仲裁庭认定,恢复原状尚需337673.48元。鉴于主仆人公司恢复原状已成为不可能,放所需资金由仆人公司和雅水局各承担168836.74元后由雅水局自行完成恢复原状工作。
 (3)关于场地使用费损失的承担
   按合同约定应于 2009年7月1日开始计算租金至今已有 13个月。仆人公司虽没有利用场地进行经营活动,但场地使用费的损失是客观存在的。参照租赁费的计算标准,场地使用费的损失为595833元。该损失由仆人公司和雅水局各自承担297916.66元上述三项损失费共计1667986.25元,仆人公司和雅水局巨各承担833993.13元,鉴于仆人公司已向雅水局交付租金275000元,加上装修改造的投入734479.77元,其实际支出已达1009479.77元,扣除仆人公司应当承担的833993.13元,再扣去仆人公司应付给雅水局食品、酒类等费用13800元,雅水局应退还仆人公司161686.65元。其余损失双方各自承担。
   四、裁决
  1、成都市仆人酒店管理有限公司与四川省雅砻江木材水运局于2008年12月1日签订的《邛海林业职工疗养院租赁合同》于 2009年 7月 15日解除。
  2、成都市仆人酒店管理有限公司在收到本裁决书20日内将邛海林业职工疗养院的场地、房屋及承租时按移交清单、移交协议接收的物资、设备设施返还给四川省雅砻江木材水运局。逾期不返还,则按租赁费标准即每月45833.30元的标准向四川省雅砻江木材水运局支付场地使用费。
  3、四川省雅砻江木材水运局在收到本裁决书20日内退还成都市仆人酒店管理有限公司161686.65元。逾期不付,则按中国人民银行同期贷款利率加倍计付利息。
  4.驳回成都市仆人酒店管理有限公司的其他仲裁请求。
  5、驳回四川省雅砻江木材水运局的其他仲裁反请求。
    本系本请求仲裁费 35719元、反请求仲裁费 42187元,合计77906元,由双方各承担一半,即38953元。鉴定费53000元,由成都市仆人酒店管理有限公司和四川省雅砻江木材水运局各承担26500元。鉴于成都市仆人酒店管理有限公司只须交鉴定费 20000元和仲裁费 357I9元,且不足部分已由四川省雅砻江木材水运局垫付,放成都市仆人酒店管理有限公司所欠6500元鉴定费及仲裁费3234元应由四川省雅砻江木材水运局在履行本裁决第3顶时予以扣除。
    本裁决为终局裁决,自作出之日起发生法律效力。
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